餐廳選址的六大致命錯誤和十大必勝法則

職業餐飲網2019-07-01 11:22:29

  餐飲選址是投資者餐飲創富之門的第一道關卡。選址選好了,就如在戰場中占據了有利地形,取得地利優勢。選址沒有選好,緊靠后天在經營、推廣方面的努力,往往也無力回天。一起來看一下餐廳選址的六大致命錯誤和十大法則。


  致命錯誤一:盲目進入新場地


  有一個新建的十分優越的場地,各方面都很理想,但是生意就是不好,問題是出現在招商的這部分。因為購物中心資源整合不足,品牌落位規劃欠缺,造成整個商場死氣沉沉;開發商為了擴大招商面積創造業績拼命利用空間做加法,犧牲原本的功能定位,更不在乎已進商家的存活,品牌布局混亂,動線破壞,可見度不高,廣告位設置不夠等等諸多因素,最終造成不少進駐的餐飲品牌大多沒堅持多久就果斷關張退場。


  在二、三線城市,在建、待建,建成放空的購物中心很多,我們應該更多關注開發商的開發,規劃,招商,運營,營銷,物管等綜合實力。千萬不要被他的招商推廣誤導,要有自己的判斷,寧可等開業后第二波品牌調整時找機會進入,也不要貿然第一個吃螃蟹。


  致命錯誤二:貪便宜進駐樓中樓店面


  餐飲老板希望將店面開進樓中樓,意在搶奪大樓內集中的人群,但這也是純在一定風險的。首先,大樓內部各樓層的空置率能否穩定在一個較低的水平;其次,大樓內人群的消費習慣如何,是更喜歡到周邊換一下環境嘗試新品,還是喜歡在樓內簡單吃一吃;再次,大樓周邊是否有足夠多的餐飲配套,自家的餐飲服務從菜品、環境、服務上是否能做出差異。此外,在純辦公區做樓中樓店,工作日的生意主要集中在午餐,而周六周日則幾乎沒有生意。如此短的營業時間給餐廳的營收帶來更大的壓力。


  雖然,進駐這樣的樓中樓,大多可以拿到優惠的租金價格或者支付政策,但面對上述種種風險,仍難以抵抗。因此,做辦公區生意,營業時間比較有限,再加上門店設立在樓中,更加無法將外界的人流引入。選擇店中店,要加倍謹慎。


  致命錯誤三:過分相信二房東


  很多鋪面是掌握在二房東手里的。如上文第一個致命案例所述,二房東也相當于一個招商經理,他的眼界和能力如何,同樣影響到整個地方生意的好壞。在廣州有一個案例,一個將2000多平方物業承租下來的二房東先是引入過氣的服裝銷售店面,后來在過年的時候因為欠下巨額債務直接違約,索性放下爛攤子不干了,導致大房東強行收回房產,入駐的商家無辜躺槍,前期投入完全白費。


  在碰到這樣的問題時,應該秉承下面兩個原則:絕不和三房東簽約;與二房東簽約,必須拿到大房東的同意轉租證明書面文件。在選址的時候,不能感情用事,生意有很多風險,而能控制的風險必須掃清障礙,排除隱患。


  致命錯誤四:目光短淺


  專業批發市場商圈店5年前,當互聯網經濟對老百姓的日常生活還沒有明顯影響的時候,各種批發市場的經濟是非常活躍的。經濟的活躍是由人帶動的,只要有人,快餐就不用擔心。而近年來,當淘寶,京東,天貓等越來越影響人們日常生活的時代來臨時,一切經濟消費的變化令人措不及防。因此,選址的時候要了解目標位置所處行業的發展趨勢,在互聯網時代,對一個行業固有的認知變化非常快,原本火熱的商圈很可能第二天就冷清了。


  因此,不要看現在人多,那只是表象。創業者需要考察的是商圈的經營業態,了解發展趨勢和方向,對生意可持續性有個判斷。


  致命錯誤五:選址分析停留在表象


  什么是表象?你看到街上人來人往,看到大家大包小包消費,這些都是表象,也可能是假象。在一些人流量大,人員密集的地方,很可能這些人都是流動人口,進店的欲望和需求并不強烈。


  我們選址判斷的標準看來光憑人流數量是遠遠不夠的,我們還要考量有效人流。經濟基礎決定上層建筑,消費能力必須要和品牌屬性匹配你才能精準定位。


  致命錯誤六:貪圖好位置卻選擇了畸形的房屋結構


  一位餐飲老板曾經為了拿下一個位置極佳的鋪面,選擇了一個呈窄長形狀的鋪面,其面積就像智利的國土。這個店原本是停車場的通道,由于地理位置實在太好,被加建改造起來做商業。位置雖好,可用戶體驗極差。


  上述餐飲選址的六大致命錯誤,也是餐飲老板創業中最容易碰到、最容易犯的六大雷區。在餐廳選址的時候,一定把握三房東絕不簽約、房產有瑕疵勿入、沒有產權不談、不在人流動線上不談、招牌位不好不談、房屋設計畸形不談等原則,切勿因為著急開業而在選址上草草了事,也不能因為省錢而在選址上貪圖便宜,最終對后續生意帶來持續、致命的傷害。餐廳選址有哪十大法則?


  法則一:跟隨競爭者


  很簡單,跟著你的競爭者,在其店址附近的一定區域內選址。


  1、確定跟隨對象。進入某區域前,先調查該區域內的競爭者,從中選擇那些在店址方面與你相近且成功的。


  2、跟隨的對象可以是多家。因為任何一個競爭者的選址都是有限的,不可能覆蓋所有合適的商圈。


  3、以競爭者店址為中心,向四周擴散式選址。擴散區域要控制好,不能無限制地縮小(如在同一幢樓里、隔壁或對面)或擴大(如超出了該店所處的商圈),依據自身情況具體對待。


  4、確保一個原則--所選店址必須有足夠的市場容量。


  深圳面點王董事長曾說:“在深圳有50家麥當勞、45家肯德基,面點王現在是30家,有20多家面點王與洋快餐相鄰或對壘。哪里有肯德基、麥當勞,哪里就有面點王。”


  “與洋快餐相鄰相對開店,并不僅僅是為了競爭。肯德基、麥當勞選址考察論證科學細致,周圍環境。人口密度、人口結構、道路交通、建筑設施等都(會做)定量分析……跟著他們,準沒錯。”


  法則二:跟隨業態互補者


  有些業態在經營、服務內容上是互補的,你就可以把店開在它旁邊,為顧客帶來完整的“一條龍”服務。


  比如在體育場內及旁邊,前來運動的人們存在其他需求,你可以提供餐飲,運動服裝零售、便利店或咖啡茶飲等。


  又如在旅游景點旁邊,你可以開設餐飲、照相館、照片沖洗店、便利店。手機充電服務,紀念品零售店等。


  法則三:搭車式選址


  如果你有很強的交際能力或有一定的人脈關系,可以與和你業務有密切聯系的公司結成戰略合作伙伴關系,不僅選址成本更小,店址還有保障。


  比如,國內某SPA和某知名連鎖酒店合作,雙方約定該連鎖酒店每家都以較低價格出租一定的面積用來開設SPA.如此,不僅方便了酒店的客人,也給SPA帶來了極大的便利,一方面一勞永逸地解決了選址問題,另一方面大大降低了成本。


  法則四:自己掃街


  簡言之,就是你自己親自或派人實地考察,現場發現可用店址的機會。


  1.確定重點掃街區域。在掃街前須制定一個詳細、科學的路線圖,以免重復或遺漏。


  2.準備好掃街工具。包括紙,筆、照相機、房屋基本情況表等記錄工具,帶上移動電話,當地地圖和自己制定的路線圖。對于較大區域的掃街可用機動車。否則,最好用自行車甚至步行。


  3.掃街人員現場考察。對于公開的店址租售信息,一旦發現要立即聯系了解基本情況,并記錄在《房屋基本情況表》,最好能現場看房或約定看房時間。如果該址符合基本條件,還要拍攝店內外的各種照片,以便其他人也能獲得感性認識。


  對于非公開的符合選址標準的店址信息,則應主動詢問。詢問時,一定要講禮貌和技巧,最好直接詢問該店一把手;同時,不要太張揚,以免給出租人帶來不適。


  4.每天掃街結束后,一定要做個完整的記錄并進行總結,尤其要認真整理《房屋基本情況表》,以便將來審核、評估店址。如果有幾批人分頭掃街,則每天還應碰頭,互相交流信息。


  5.對所有的備選店址分別評估、談判,直至最終簽約。


  由于好的店址通常全有許多競爭者在搶,因此你可以同時看房和談判,保證第一時間得到好店址。


  法則五:找職業中介


  房地產中介一般都掌握著豐富的關系網和資源,但良莠不齊,要善于借助其資源,也要謹慎辨別,以免受騙。


  1.查找并確定盡可能多的主攻商鋪的中介。


  2.核實中介的實力與資信,確定準備合作的幾家。雖然有些從事中介業務的個人和非正規組織可能會有些獨特的信息且價格便宜,但相關權益一旦受損將得不到保證。正規公司除了經營合法之外,還會提供許多獨特的服務,比如幫助你貸款,提供第三方擔保、協助辦理租售事宜,甚至協助你分析市場與商圈、規劃裝潢店面等。


  3.與選定的中介洽談,告知詳細的選址要求。如果選址是秘密進行的,那么你一定要與對方簽署保密協議,以免選址信息被泄露。


  4.專人負責每天與中介溝通,跟蹤其選址信息和進度。


  5.評估并確定中介推薦的店址。


  法則六:發布廣告


  1.確定發布媒介。一般來講,店址信息的廣告多見于報紙、互聯網。張貼海報等幾種媒介。所選媒介只要能覆蓋你想選址的區域即可,但要讓你的目標受眾能頻繁。深度地接觸。這意味著你不能只看價格,更要關注性價比。


  2.編制尋租或尋售廣告文件。文件的形式、格式、措辭和設計既要考慮到保密性和其他特殊要求,還必須與媒介特質相匹配。


  3.時刻保持聯系方式暢通,詳細記錄每個反饋信息。在首次接到信息時,不要忙于做出判斷,要經過詳細的反饋調查后再做出取合。


  4.整理廣告反饋信息,逐個研究、分析并初步確定可能的對象,然后回訪、最終確認。


  法則七:利用供應商資源


  門店的供應商也能為選址服務。這些供應商包括:設備、商品供應商、人員、信息、資金、技術、裝修等服務供應商。


  他們可能同時為多個競爭者提供商品或服務,掌握同類型店的很多店址,熟悉每個店址的經營狀況,能幫助你做出更準確的判斷。


  1.根據經營內審,選定能給你帶來最有效選址信息的供應商。通常,門店的主營商品、主營設備或行業特定供應品供應商是最佳對象。比如你要開美容院,那么美容設備、美容品的供應商就是最佳選擇。


  一般而言,要選擇規模大、業內名聲好的供應商。你也可以去對手店內實地訪查,搜集供應商信息,選擇供應范圍廣、客戶多的供應商。


  2.選定供應商之后,主動和供應商聯系。如果你向他進貨,通常他會非常樂意向你提供店址和競爭者的信息。當然,出于職業道德,有些供應商可能不會向你提供相關信息,甚至會提供一些虛假信息,所以要有所分析和篩選。


  3.根據供應商提供的信息,采取對應的選址方法。比如:


  □供應商說某店經營每況愈下,不妨去調查此店是否有轉讓或出售的意圖;


  □供應商說某店經營狀況非常好,訂貨量一直較大甚至持續增加,不妨調查該區域的同類市場是否飽和。若嚴重不飽和,開店成功率會大很多;


  □論證店址時可以征求供應商的意見,這些意見通常有很重要的參考價值;


  □有的供應商為了擴大業務范圍,會刻意去研究自己的商品或服務的市場,所以他們可能有大量備選地址信息。

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  法則八:開發關系網絡


  把要選址的信息告訴你的“關系產”,讓他們提供信息給你。“關系戶”可以是你的親朋好友、舊熟新識。


  1.簡單整理選址信息,形成一個關于選址要求的文字材料,不必特別詳細但一定要準確,保證信息真實、有效地傳遞。


  2.確定信息傳遞的第一批“關系戶”.他們有店址信息,或是沒有,但能傳遞給有店址信息的“關系戶”.你把選址信息透露給你的“關系戶”時,他們再透漏給各自的“關系戶”.依此類推,選址信息會以幾何級數迅速擴散。如果你沒有“關系戶”,團隊每個成員總該有些吧!


  3.組織專人整理與分析選址信息的傳遞以及反饋信息。


  法則九:租房產開發商合作


  房產開發商對商業選址有著深刻的研究(住宅開發商也會涉及底層商鋪開發的問題),同時也掌握著大量的可選地址,和他們合作很不錯。


  但是,一定要區分三種不同的房產開發商,并分別采取相應的措施


  法則十:搜尋免費地址源信息


  在信息爆炸的今天,各種媒介都有可能提供關于店址的信息,所以你一定要善于發現并利用這些信息,尤其是那些免費或以極低的成本就可輕松獲得的店址信息。


  1.互聯網。你可以在專業搜索網站輸入關鍵詞搜索,也可以在專業中介網站、分類信息網站、地區性網站、各種論壇、聊天室里查詢或發布信息。熱點新聞的評論、自己的網站,博客也是不錯的選擇。


  2.店外張貼。那些意欲出讓自己店面的人經常會在店外及附近張貼海報,你可以留意所要進入區域的這些張貼。


  3.廣告。通常,城市日報或晚報上會有大量的這種廣告,只要留心,一定會發現不少店址信息。


  選址注意點:


  餐廳一般都開在商業街,不考慮租金的前提下,連接兩條繁華商業街之間的街道,寬度在8~25米,就可以考慮。如能爭取到兩條繁華商業街中的廣告位,火爆基本沒問題。



  1. 一定要遠離的地方


  首先,必須遠離垃圾傾倒點、公共廁所、高大樹木、成片難以逾越的綠化帶、隔離帶等,因為這些會給顧客帶來不便或不好的用餐體驗。


  其次,要避開強于自己的直接競爭對手的主要宣傳位置,以免“以卵擊石”。


  2. 不必搶的“必爭之地”


  街道、過街天橋、地下隧道、地鐵站的出入口處一般較為繁華,視性較強、交通便利,是餐飲店必爭之地。


  但租金比街道中間要高很多,人群流動較快,經營休閑食品為主的餐飲店,不必爭搶這種位置。街道中間地帶,雖人流密度較小,但有些人多次往返選擇商品,也是不錯的選擇。


  3.值得注意的細節


  兩個路燈之間的人往往不如兩個路燈下的人多;靠近大型購物中心、超市、停車場的位置很好,如果資金實在有限,大型商場的地下一層、二層以上也不錯。


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